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コンプライアンス{compliance}とは、直訳すると「要求や命令への服従」。
一般に「法令遵守（順守）」と訳され、企業経営をするうえで、経営者や従業員が法令や社会規範、諸ルールにのっとった、公正・公平に業務遂行することをいう。
コンプライアンスがあらためて注目されるようになった背景には、ライブドア事件の粉飾決算、耐震構造偽装事件、食品表示の偽装事件など、コンプライアンスを軽視したために起きた事件が相次いだことがある。

不動産・住宅関連業界に関連する法令には、民法や宅地建物取引業法、建築基準法のほか、消費者基本法や消費者契約法なども適用され、重要事項説明や説明責任のほか、個人情報保護法も重要な法令の一つ。
また社会的な動向として消費者保護を重視する方向にあり、「社会規範」としての裁決がくだされる傾向にある。
不動産・住宅関連業界でも現在、行動規範やコンプライアンスの徹底が急務。ディベロッパーなど各企業で独自のルールづくりがすすめられているほか、業界全体としての対応が模索されている。

契約など自己責任で決定するとはいえ、業者と対面する際には、コンプライアンス遵守の姿勢がある企業かどうか、チェックを怠りなく。

設備メーカーのノーリツが販売している入浴剤「FORESTSPA（フォレストスパ）」が間伐推進中央協議会主催の「間伐・間伐材コンクール」の「暮らしに役立つ間伐材利用部門」で、林野庁長官賞を受賞した。
FORESTSPAは、ノーリツのＲ２プロジェクト（リサイクル×リラックス）から誕生した人と環境にやさしい間伐材チップの入浴剤＆エッセンシャルオイル。間伐材からつくった天然100％の木曽ひのきチップとひのきの葉の精油をベースに、天然100％のエッセンシャルオイルを配合。「森林浴」「癒し」「安眠」の３つの香りがある。
森は適度な間伐があってこそ育つもの。ひのきの香りに包まれたリラックス・バスタイムで、日本の森を育てる環境貢献にもなるというわけ。

持ち家を担保に資金を得る「リバースモーゲージ」をご存知だろうか？　これは、債務者が死亡した後に、担保となっていた不動産を売却して借入金を一括返済するという融資システム。老後の生活資金調達方法の一つとして注目されている。この度、gooリサーチが全国の30歳以上の持ち家所有者1073人に聞いた調査では、「リバースモーゲージ」という言葉の意味を、実に9割以上が知らないという回答を得た。しかし、内容を説明した上で、将来の活用の可能性について聞くと、6割以上が活用の可能性を認めており、潜在的なニーズがあることが分かった。また、今回の調査では、回答者の8割が「年金・退職金」「預貯金」などの面で老後の生活に不安を感じており、調査結果からは「リバースモーゲージ」の今後の需要が高まっていくことが予想される。
しかし、この「リバースモーゲージ」、現状ではマンションが対象にならないケースが多く、将来の利用を考えている人は、マンションor一戸建ての選択の際に考慮に入れておく必要がありそう。
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なぜ今、一戸建てなのだろうか？

「200年住宅」は、自民党住宅土地調査会が提言する長寿命住宅（ロングライフ住宅）のことで、「200年」というのは、住宅のロングライフ化を象徴的に表す言葉として使われている。

日本の住宅の寿命は、これまで約30年といわれ、米国の55年、イギリスの77年に比して著しく短いことが問題視されてきた。環境問題や社会の成熟などを背景に、ストック型社会への転換が求められ、2006年の住生活基本法の制定を機に、ストック重視政策へ転換しはじめた。

200年住宅が実現すれば、住宅の建設・取得・維持管理のための国民の負担が約3分の２程度に軽減することが予測されているほか、産業廃棄物は年間約1000万t（東京ドーム5個分の容積）削減し、また建設時や住宅使用時の省エネルギー性能の向上によりC02削減にもなる。つまり住宅が社会資産として認識されるようになれば、環境への負荷を最小限にとどめつつ、経済社会の持続的な発展を実現できるというわけだ。

200年住宅の具体的なイメージは、「構造躯体（スケルトン）と内装・設備（インフィル）が分離され、スケルトンについては耐久性・耐震性、インフィルについては、可変性が確保されていること」「次世代に引き継ぐにふさわしい住宅の質（省エネルギー性能、バリアフリー性能）が確保されていること」「計画的な維持管理（点検、補修、交換等）が行われること」「周辺のまちなみとの調和が考慮されていること」が挙げられている。

長寿命住宅の実現には、ハード面のほかにも、例えば、中古住宅の流通や評価システム、金融システムの変革など、社会基盤の構築が必要で、国民の意識改革も迫られている。欧米の古い町並みでは100年を超える集合住宅も少なくないが、ようやく日本もそういった成熟した社会へ歩みをすすめはじめたといえるだろう。

（財）日本不動産研究所がまとめた2007年３月末時点の「市街地価格指数」が発表された（2000年3月末を100とした場合の指数）。調査結果の概要によれば、「全国」の全用途平均は、半年間で0.7％と下落だが、前回調査の1.4％下落から下落幅は縮小していることがわかった。

しかし「6大都市」（東京区部、横浜、名古屋、京都、大阪、神戸）の全用途平均は、半年間で6.0％上昇、用途別にみると、住宅地で4.7％、商業地も9.8％と大きく上昇している。とくに、東京区部の住宅地では6.7％、商業地では11.1％と大きく上昇。今後も上昇幅が拡大すると予測されている。

ちなみに「市街地価格指数」とは、市街地の宅地価格（商業地、住宅地、工業地、最高価格地）の推移を表すため、毎年３月末と9月末の年２回、全国52支所の不動産鑑定士等が全国主要223都市の約2000地点の地価を定点観測。鑑定評価し指数化するもの。

地域差による価格差が拡大傾向にある昨今、物件選びも慎重に。
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月々10万円未満で購入できる狙い目マンション

住宅産業界のネットワークであるビルダーネットのホームページでは、エンドユーザー向け中立の立場でさまざまな情報発信をしている。
そのひとつが「住まいの税金」。このほど、平成19年度改正を盛り込んでリニューアルした。「マイホーム取得時の税金」は、改正点や時限立法の期限、注意ポイントなどを赤字で目立つように表記。住宅政策に係わる主なポイントについても、表組みなどを利用してわかりやすいものとなっている。
ほかに、「知っておきたい建築知識」「住宅建築専門用語」「住まいの資金計画」、「シックハウスと関連基準」のコーナーなども。お役立ちサイトとして要ブックマークだ。

「CASBEE」（建築物総合環境性能評価システム）とは、建築物の環境性能で評価し格付けする手法のこと。Comprehensive Assessment System for Building Environmental Efficiencyの頭文字をとって、「キャスビー」と呼ばれている。建築物の持続可能性（サスティナビリティ）への関心が高まるなか、断熱・気密性や省エネルギー性能など、個別の性能評価ではなく、広い意味での環境性能を評価するものとして、国土交通省主導のもと、2001年に（財）建築環境・省エネルギー機構内に設置された委員会によって開発に着手。現在は改良を重ねながら、活用され始めた。
具体的な評価では、1）建築物のライフサイクルを通じた評価ができること、2）建築物の環境品質（Ｑ）と建築物の環境負荷（Ｌ）の両側面から評価すること、3）環境効率の考え方を用いて新たに開発された評価指標「BEE」で評価するという3つの概念に基づいて開発されている。
BEEの評価では、「Ｓランク（素晴らしい）」「A ランク（大変良い）」「Ｂ＋ランク（良い）」「Ｂランク（やや劣る）」「Ｃランク（劣る）」の5段階に格付け。ちなみに、Ｓランクの事例には、愛・地球博で使われた「長久出日本館」「瀬戸日本館」などのパビリオンのほか、ゲートシティ大崎（品川区）などがあるそうだ。
いまのところ首都圏の自治体の導入は、横浜市と川崎市のみ。平成18年10月にスタートした「川崎市建築物環境配慮制度」では、共同分譲住宅の場合、独自の表章（評価入り）の広告への表示を義務づけ、横浜銀行、住友信託銀行では、この制度と連携した住宅ローン金利優遇サービスが登場するなど、注目が集まっているところ。
今後、多くの自治体や分譲マンションで導入される環境性能。ＬＯＨＡＳ派ならなおさら要チェックだ。

購入したり、新築した住宅に、引き渡し時には判らなかった瑕疵（モノの不完全なこと＝欠陥）があった場合、一定の期間中に売主や施工会社は、買主に対して責任を負うことをさし、買主（住宅購入者）は、契約解除権や損害賠償請求権を主張できるという仕組み。品格法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）に基づき、マンションなどでは基本構造部の10年保証が義務づけられているほか、任意で20年長期保証も行われている。構造計算書偽造問題では、売主のデベロッパーは、品格法による瑕疵担保責任が問われたものの、経営破綻を理由に契約解除や損害賠償請求が履行されず、社会問題化した。売買契約では、重要事項説明時に説明を受けるはず。

団体信用生命保険のこと。金融機関の団体を保険契約者、融資を実行する金融機関を保険受取人、金融機関から融資を受ける住宅ローン債務者を被保険者とする生命保険で、一般に「団信（だんしん）」と呼ばれている。
具体的には、住宅ローンを組む人が、死亡・高度障害状態になった場合、その金融機関に保険金が支払われ、ローンの残債務を一括返済してくれる生命保険のことだ。万が一の場合に、ローンの残債務を返済してくれるので、残された家族にローンの負担は残らないわけだ。
団信への加入は、銀行などの民間ローンの場合は強制加入となっており、保険料は金利の中から充当するため別途準備する必要ない。住宅金融公庫（4月1日より住宅金融支援機構）などの公的な融資機関は任意加入だが、実際は95％が加入しているそうだ。
保険料の額は、借入金額･返済方法に応じて決まり、保険料料率の変更がなければ、債務残高の減少に伴い年々安くなるもの。任意とはいうものの、住宅ローンを組む際には、必ず加入しておこう。

ひとむかし前までは、公的融資の代表格だった財形融資。勤務先を通じて行う「財形貯蓄」（給与天引式）を一定期間行ない、条件を満たすと住宅や教育などの公的融資が受けられるもの。財形貯蓄には、一般財形、財形年金、住宅財形があり、財形年金と住宅財形は、合計500万円までの元本に対する利子が非課税というサラリーマンならではの特典がある。
財形住宅融資は、１）勤務先を通じて雇用・能力開発機構から借入する「財形転貸融資」、２）公務員が共済組合などを通じて借入するもの、３）住宅金融公庫から直接借入するものの３種があり、新築住宅購入（マイホーム新築融資）のほか、中古（リ・ユース）住宅、住宅改良（リフォーム）、セカンドハウス（財形住まいひろがり特別融資）にも利用できる。
住宅金融公庫の財形住宅融資の申し込み条件は、３つの財形貯蓄のいずれかを１年以上続け、申込日前２年以内に財形貯蓄の預け入れを行い、かつ、申込日における残高が50万円以上あることなど。返済の開始から終了までの全期間、５年ごとに適用金利を見直す５年固定金利であるほか、融資額は、財形貯蓄残高の10倍の額（最高4,000万円）までなど、メリットも大きい。
また、フラット35とあわせて借入することも可能で、1月1日からは合計融資率の上限も撤廃されたため、建設費または購入価額まで借入できることになった。
財形貯蓄をしている場合にはぜひ検討を。また財形貯蓄をしていない場合には、勤務先に財形貯蓄制度があるかどうか問い合わせてみよう。

税制調査会とは内閣総理大臣の諮問に応じ、税制に関する基本的事項を調査・審議する諮問機関のことをいう。

税制調査会は2種類あり、一つが「政府税制調査会（政府税調ともいう）」。
これは、各界の代表者および学識経験者からなる30人以内の委員によって構成され、特別の事項や専門事項を調査・審議する必要に応じ、若干名の特別委員や専門委員が置かれる。3年の任期にあわせてまとめる中期答申などで中長期的な税制改正の方向性を打ち出すほか、毎年末に翌年度税制改正の答申をだしている。

もう一つが与党内に設置される同様の機関で、現在は「自民党税制調査会（自民党税調）」。こちらは、税制に精通したベテラン議員を中心とした税制の諮問機関で、与党内の各部会と調整して翌年度の税制改正大綱を策定、与党税制大綱をまとめる役割を担っている。政府は大綱を法案化し、通常国会に提出、いわば審議のためのたたき台。ちなみに「大綱」には、「根本的ことがら・おおもと」という意味がある。

ただし近年は、事実上、毎年の税制改正案は自民党税調が大綱を策定することが多くなっており、審議や閣議決定による修正はあるものの、法案の方向を示したものであることに違いはない。

「エコガラス」とは、Low-E（低放射）複層ガラスをさす共通の名称のこと。住宅性能の向上に伴い、次世代省エネ基準以上の性能を備えたマンションや住宅にエコガラスのサッシを採用している。

ところが消費者の認識はいまひとつ。そこで、国内の板ガラスメーカーの団体である板硝子協会では、「エコガラス」の普及キャンペーンを開始。エコガラスをテーマにしたサイト運営のほか、グリーンの手書き風ログマークを制作し、今後、各メーカーの製品にエコガラスマークが貼付される見込みだ。

ちなみに、１軒の家の窓ガラスをエコガラスにするだけで、25本のぶなの木を植樹したのに相当するCO２削減効果があるとか。環境保全に大きく貢献するエコガラス。注目してみよう。

中国専門のシンクタンク、サーチナ総合研究所とマイボイスコムでは、日中消費者の住宅に対する意識と行動をインターネット調査した。

「現在の住まい」の形態を問う質問では、中国は「持ち家・集合住宅」（マンション）が35.3％とトップ。日本では「持ち家一・戸建て」（建売・分譲）、「持ち家・一戸建て」（注文）、「持ち家・集合住宅」がそれぞれ20％前後と、意見が分かれた。

「住まいで重視する点」では、両国とも「間取り」が約7割と最多。日本に比べて中国では、「セキュリティ」（46.8％）や「内装・インテリア」（50.0％）に強いこだわりがあることがわかった。「住宅購入計画」では、中国のトップ３は「時期は未定だが、将来購入したい（30.3％）」「3-5年以内に購入したい（26.1％）」「1-2年以内に購入したい(26.1％)」と積極派が約９割。一方の日本では、トップが「いまはわからない(33.2％)」、「時期は未定だが購入したい(30.3％)」と慎重な回答が目立った。経済発展のさなかにある中国との違いが浮き彫りとなった。

景観法は、景観にかかわる法律で、平成16年6月に施行された新しい法律。

日本では高度成長期以降、良好な景観や都市環境を求めるよりも、経済性が優先されてきたという経緯があり、各地で高層マンション建設をきっかけにトラブルが続出。ヨーロッパなど伝統と風格ある町並みに比べ、日本では、建築基準法などさえクリアすればどのような建築物もつくれる状態だったため、景観に対する配慮が必要になったわけだ。

法の目的には、「美しく風格ある国土の形成、潤いのある豊かな生活環境の創造及び個性的で活力ある地域社会の実現」を図ることがうたわれ、国土交通省では美しい国づくり政策大綱」を策定している。

景観法は、法自体が直接に都市景観を規制するものではなく、景観行政団体である地方自治体が定める、景観計画や景観条例の実効性をもたせる役割をもっている。
景観法は、都市緑地法、屋外広告物法とともに、景観緑三法と呼ばれるもののひとつ。これからの美しい国づくりのため、さらにクローズアップされそうだ。

建築３法とは、「建築士法」「建設業法」「建築基準法」の３つの法律のこと。
建築士法は、建築物の設計、工事監理等を行う技術者の資格を定めて、その業務の適正化を図り、もつて建築物の質の向上に寄与するもの。
建築士は、建築士法の下に行われる建築士試験に合格し免許を受けた人のこと。一級建築士・二級建築士・木造建築士の資格があり、それぞれに設計・監理ができる規模や構造に制限がある。
「建設業法」は、建設工事の請負契約の適正化を図ることによって、建設工事の適正な施工を確保し、発注者（建築主など）を保護するとともに、建設業の健全な発達に資することを目的にした法律で、建設業の許可要件など各種の規制が設けられている。
また「建築基準法」の法の目的（法１条）には「この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする」とある。
つまり、国民一人ひとりの命の容れ物である建築物は、これらの法律の下、一定の基準のもとにつくられ、保護されているということ。知らないではすまされないこれらの法律。要チェックだ。

住生活基本法とは、平成18年6月8日に施行した「国民の豊かな住生活の実現を図るため、住生活の安定確保及び向上の推進に関する施策について、その基本理念、国等の責務、住生活基本計画その他の基本となる事項について定める」新しい法律のこと。

総則には、(1)良質な住宅の供給等、(2)良好な居住環境の形成、(3)住宅を購入する者等の利益の擁護及び増進、(4)居住の安定の確保のほか、国及び地方公共団体の責務、住宅関連事業者等の責務など、「責務」について言及している。
住生活基本計画は、この基本理念のうえに、具体的に策定する計画のことだ。

住生活基本法及び今回閣議決定した住生活基本計画の背景には、スクラップ＆ビルドを旨としてきた日本の建築・住宅のあり方を見直し、現在約30年といわれる住宅の平均寿命を約40年にする「住宅の長寿命化」のほか、ユニバーサルデザイン・バリアフリーをはじめ、省エネルギー対策、新耐震基準適合など、「質の向上」を盛り込んでいることが特徴。
計画には、「25年以上の長期修繕計画に基づく積立金をしているマンションの割合」を20％から50％に、また中古マンションなど「既存住宅の流通シェア」を13％から23％に、「住宅性能表示の実施率」を16％から50％になど、具体的な数値目標が挙がっている。

平成19年度からは、各省庁により具体的施策に盛り込まれ、補助事業などがすでに予算案に組み込まれている。住宅購入を検討している人は、ウォッチが欠かせなくなりそうだ。

国土交通省が発表する「都道府県地価調査」は、都道府県知事が、毎年１回、各都道府県の「基準地」について、不動産鑑定士などの鑑定評価から審査・調整して、一定の基準日における正常価格を公表するもの。不動産の価格（地価）の呼び方については、面している道路ごとに調査し課税対象の基準となる「路線価」のほか、実勢価格などがあるが、「都道府県地価調査」は、「地価公示」（毎年1月1日時点）とあわせて、一般の土地取引の指標となっているそうだ。

都道府県地価調査は、国土利用計画法施行令のもとに行われ、基準日は、現在は7月1日、基準地は、都道府県知事が選定。全国で2万5346地点にのぼり、例えば東京都渋谷区の住宅地では、神宮前3-16-6、千駄ヶ谷1-26-11、鉢山町6-5など、具体的な地番10カ所が対象となっている。
調査対象の基準地の詳細は、土地総合ライブラリー（国土交通省　水資源局土地情報課）のWebサイトで検索できるので、参考にしてみよう。

マンションなど住宅・不動産を取得する際にかかる諸費用。新築マンション購入の場合には、一般に物件価格の5％前後～10％が目安といわれ、例えば4,000万円の物件購入では、約200万円も必要になるので、あらかじめ資金計画に組み込んでおきたい。
諸費用のおもなものは、登記にかかわる費用と住宅ローン借入の費用。登記費用では、土地所有移転登記・建物所有権保存登記・抵当権設定登記などの登録免許税（国税）のほか、登記手続きを行う司法書士への報酬がある。
住宅ローンの借入費用では、ローン契約印紙税、保証料のほか、事務手数料である融資手数料（金融機関ごとに設定され、担保物件内容等により金額が異なる例もある。だいたい31,500円～52,500円）、火災保険料など。フラット35など公庫融資では、強制加入の団体信用生命保険料がかかる。
このほか、取得後に不動産取得税が発生し、引っ越し費用やインテリア等の購入費を含めれば、かなりの金額に。もちろん金融機関や司法書士などに支払う費用には消費税がかかり、今後、消費税率の引き上げが行われると、資金計画にも影響がでるわけだ。
住宅取得の諸費用については、自己資金が基本といわれるが、銀行では、諸費用専用のローン商品や、フリーローンで対応してくれる例もある。資金計画を大きく左右する諸費用。不安な場合には、銀行のローンセンター・融資窓口、住宅ローンに詳しい不動産会社の営業マンなど、信頼できる人に相談してみよう。

　路線価とは、国税庁が毎年1月1日を基準とし、8月3日に発表される土地の評価額のことで、相続税・贈与税計算の目安となるもの。具体的には、その道路に面している標準的な宅地の1平方メートル当たりの千円単位の価額をさし、公示価格、売買実例価額、不動産鑑定士等による鑑定評価価額等、専門家の意見を採り入れ、道路１本ごとに決められる。膨大な地点数と毎年の発表、公平性から地価動向の目安とされている。ちなみに「公示地価」とは、国土交通省が発表する1月1日現在の価格で、路線価は公示価格のおよそ8割だそう。自分が購入しようとする分譲マンションや宅地については、最寄りの国税局、税務署、国税庁のサイトで路線価図を公表しているので、ぜひチェックを。推移をみれば、過去・現在・未来の資産がみえてくるかも。

　マンション管理士は、マンションの管理組合の運営、建物構造上の技術的な問題など専門的知識をもって、管理組合の管理者などの求めに応じ、助言や指導など、中立・公平な立場で相談にのってくれる人のこと。現在、国民の約10％がマンションに居住しているといわれ、老朽化したマンションの大規模修繕工事計画の見直しなどのアドバイスや修繕設計・工事監理などを行なう。また管理組合の顧問、管理規約改正などのコンサルティングを行っている。平成12年「マンション管理の適正化の推進に関する法律」により誕生した新国家資格だ。分譲マンションを購入すると同時に管理組合に加入、総会などでお目にかかる機会があるかも。

住宅ローンアドバイザーとは、住宅取得を予定している一般消費者に対して、公平な立場で、住宅ローンに関する的確な情報提供やアドバイスを行なう専門家のこと。住宅ローン商品が多様化・複雑化するなか、2005年、（財）住宅金融普及協会が認定する「住宅ローンアドバイザー養成講座」として新設されたもので、いわば、私たちが住宅ローンを組むときの助っ人的存在だ。
昨年の修了者、１期生4192名が、今年４月からすでに住宅金融普及協会に登録し、住宅ローンアドバイザーとして活動を開始している。２年目にあたる今年も、６月から７月にかけて、全国47都道府県で同講座が開催され、不動産業界では、お客様サービスの一環として今後さらに注目される制度なのだそうだ。
受講者は、第一線の不動産仲介業者、マンション業者、ハウスメーカー等、第一線の営業マンが中心。宅地建物取引主任者や、建築士、２級ファイナンシャル・プランニング技能士など、すでにプロとしての資格や経験をもつ人が多く、顧客重視の営業のためのスキルアップの一貫といえそう。またなかには、主婦など一般の消費者の姿も。住宅ローンは、ほとんどの人が１回限りの利用というものの、講座を通じて体系的に住宅ローンの知識を深め、さまざまなメリット・デメリットを考えたいという意識のあらわれではないかといわれている。

［問い合わせ］
住宅金融普及協会
http://www.sumai-info.com/common/Kiso_siryou_frame.html